El alza en los costos de las viviendas debido a la escasez de suelos, alza de materiales de 30%, mayores tiempos de tramitación, aumentos de exigencias normativas, incerteza jurídica y mayores impuestos frenan el despegue de la construcción en Concepción.
El Indicador Mensual de Actividad Económica (Imacec) de febrero de un 4,5%, su mayor avance desde mayo de 2022, fue leído por las fuentes oficiales como la luz al final del túnel y muestra de una tendencia a la recuperación de la economía. Pero también llamó la atención el rezago del sector construcción, que tradicionalmente es uno de los primeros en retomar una senda de crecimiento en un proceso de reactivación, lo que se reflejó en el Índice Mensual de la Actividad de la Construcción (Imacon) de enero, que se contrajo un 7,57%.
“El comportamiento del Imacec, siendo positivo y una buena noticia en general respecto del desempeño que ha venido mostrando la economía especialmente en el último año, presenta algunas características que no se pueden soslayar”, explicó el académico de la Facultad de Ciencias Empresariales de la UBB Ariel Yévenes Subiabre. “Gran parte de este buen desempeño responde a la actividad minera por lo que no cabe aún suponer que la recuperación se consolida de manera generalizada, aun cuando sea un buen resultado”, detalló el también director del Centro de Estudios Territoriales e Interdisciplinarios.
En ese sentido, el PhD. in Business Administration, recordó que hay sectores que se mantienen fuertemente estancados, lo que se relaciona especialmente con la falta de inversión privada, que no logra repuntar. “Sin nuevos grandes proyectos es muy difícil generar puestos de trabajo de calidad y mucho menos proyectar que una recuperación como la vista en éste último Imacec, puede sostenerse en el mediano y largo plazo”, señaló.
De entre todos los sectores que se encuentran con bajo dinamismo, construcción se destaca al ser el único que no alcanza crecimiento. Hay un estancamiento de inversión muy relacionado con el bajo dinamismo generalizado de la economía, como también con las tasas y condiciones crediticias relativamente más complejas para los demandantes, en un mercado de capitales que se vio muy debilitado y con un dinamismo económico que todavía se encuentra muy contenido y señalado por la incertidumbre”, dice Yévenes.
CONSTRUCCIÓN Y SECTOR INMOBILIARIO
En esa línea, el gerente general de Empresas Valmar, Sergio Jara Mundaca precisa que el crecimiento del sector construcción está fuertemente correlacionado con el sector inmobiliario, el cual se encuentra hoy en medio de una tormenta perfecta, por varias razones.
Explica que a las mayores restricciones para acceder a los créditos hipotecarios donde los potenciales clientes requieren tener un mayor pie (antes era un 10% y ahora un 20%), y donde sus antecedentes financieros son analizados con mayor detalle, así como al aumento de las tasas para este tipo de créditos, antes eran de un 3% promedio y ahora son de un 5%, lo cual eleva el valor del dividendo que se refleja en una mayor renta para acceder a este financiamiento, deja a muchas familias fuera de la posibilidad de adquirir una vivienda.
En segundo término, agrega el ejecutivo, “el alza en los costos de las viviendas debido a la escasez “artificial” de suelos, alza de materiales de un 30% entre el 2002 y el 2023, mayores tiempos de tramitación, aumentos de exigencias normativas, incerteza jurídica, al igual que mayores impuestos como la eliminación del crédito especial para la construcción”.
Y en tercer lugar, las malas expectativas económicas del país, lo cual hace que las familias tengan temor a endeudarse a largo plazo, ya que no saben si van a continuar con empleo por lo cual postergan su decisión de compra. “Todos estos factores han hecho que el sueño de la casa propia se aleje para las familias y muy en especial para los jóvenes, restringiendo la demanda y de esa forma impactando fuertemente el crecimiento del sector construcción”.
- En el ámbito regional/local ¿cómo se relaciona el otorgamiento de permisos de edificación y la priorización territorial que está proponiendo el gobierno regional?
La falta de suelo urbano es una realidad. La autoridad, a través de sus planos reguladores y otras normativas urbanas y de construcción, ha hecho cada vez más difícil poder encontrar suelos para construir, poniendo restricciones a la edificación en altura, generando humedales urbanos, etcétera, lo que ha aumentado el valor de los suelos disponibles y haciendo inviables muchos proyectos de construcción.
Lo que se requiere es que las autoridades entiendan que hay un grave problema de déficit habitacional en la región, además de entender muy bien el concepto de sostenibilidad que promueve el desarrollo económico y social en armonía con el medioambiente y no solo la conservación, haciéndose cargo de que la componente humana es una realidad y que se deben generar los suelos necesarios para dar solución a las miles de familias que no poseen una casa, tanto para viviendas privadas como sociales, además de promover la densificación en extensión. No se puede obligar a las familias que la única opción para vivir sea en un departamento camino a Coronel”.
- ¿Qué opina que se plantee el desarrollo habitacional precisamente, hacia Coronel, Chiguayante y Talcahuano, comunas donde a diario cientos de automovilistas sufren el colapso vial?
En la modificación del Plano Regulador Metropolitano de Concepción se deben generar las áreas de extensión urbana para poder soportar la demanda por viviendas de al menos los próximos 10 años, y este plano regulador debe considerar los tiempos de desplazamiento de las personas, generando usos de suelos para vivienda cercanos al Gran Concepción. El generar zonas urbanas lejos de la ciudad empeora la calidad de vida de las familias además de generar mayor cantidad de gases de efecto invernadero, ya que los viajes son más largos teniendo este doble efecto. Por lo tanto, solo priorizar estas comunas es un error, se deben agregar comunas como Concepción, Penco, Hualpén y San Pedro de la Paz.
- ¿Qué áreas del Gran Concepción presentan mayor potencial de crecimiento hoy?
Considerando la limitación de la altura de edificios en la zona centro, el área con mayor potencial para el desarrollo de la extensión urbana está hacia el sector de Chaimávida. Posee tiempos de desplazamiento mucho menores que otros lugares, existen los suelos que pueden transformarse en habitacionales tanto en extensión como en densificación, permitiría generar la integración social, entre otras muchas virtudes. Tanto el Plano Regulador Metropolitano como el Plano Regulador Comunal de Concepción deben incorporar esta zona, ya que permitiría generar en el corto plazo las viviendas necesarias para absorber la demanda de las familias para poder vivir cerca de todo y de esa forma mejorar su calidad de vida.
Sergio Jara Mundaca, gerente general de Empresas Valmar.
Finalmente, y en este contexto, el presidente de la CChC Concepción Bernardo Suazo Peña enfatizó respecto a la priorización y de aplicarse a lo que ocurre con polígonos en los cuales el MINVU espera promover el desarrollo de vivienda del programa DS19, podrían generarse distorsiones encareciendo aún más el suelo en esos polígonos y en consecuencia una subejecución de la política habitacional, perjudicando en definitiva a las personas que verán reducida la oferta de soluciones habitacionales.
“Consideramos, además, muy importante el prorrogar el vencimiento de permisos de edificación. En particular, en Concepción, donde aproximadamente 30 permisos otorgados están próximos a vencer a fines de 2024. Esta prórroga sería crucial para evitar la pérdida de más de 6.000 viviendas a construir y la generación de unos 7.500 empleos directos e indirectos”, cerró Bernardo Suazo.
