Por primera vez en más de cuatro años, todas las subindustrias del sector inmobiliario aumentaron sus tasas de descuento en 6%, pero los expertos advierten que estos beneficios no llegan a los consumidores finales y proponen medidas que urge implementar.
El segmento multifamily de las subindustrias del sector inmobiliario registraron en el cuarto trimestre de 2023 un aumento de casi 20 puntos porcentuales en su tasa de descuento, indicador del porcentaje de ganancia esperado de un activo o inversión tomando en cuenta el riesgo.
El concepto multifamily hace referencia a edificios residenciales con una gran cantidad de departamentos administrados por un mismo inversionista, y que se destinan exclusivamente a arriendo.
Esto porque en entre octubre y diciembre todas las tasas aumentaron, a excepción de la subindustria de desarrollo que pasó de 8,42% a 8,11%, lo que muestra que éste es el primer mercado en experimentar una recuperación, gracias a que cuenta con financiamiento de corto plazo. Y, en particular, la subindustria de multifamily fue la que experimentó la mayor alza de tasas, con aproximadamente un 20%.
Para el consultor del área de asesoría financiera de Colliers International, Francisco Saval Taulis “esta alza demuestra el desincentivo por invertir en este tipo de activo que hubo en el año 2023”.
TASAS QUE CONTRAEN
El aumento de las vacancias en el mercado y el ajuste a los diferentes cánones de arriendo, son factores que generan una mayor incertidumbre en este tipo de activos, y se ven complementados con el hecho de que, “pese a ser un mercado con mucha proyección, las tasas de financiamiento lo siguen afectando y el inversionistas naturalmente lo compara con otras inversiones y exige mayor rentabilidad”, explica el experto.
“Los inversionistas”, detalló, “siguen asignando un premio por riesgo alto, ya que todavía existen alternativas de renta fija convenientes, aunque están bajando este mes (2024) y se acortan también los plazos”.
En la opinión de Saval, esta alza va a generar un incentivo por parte de los inversionistas en todas las sub industrias inmobiliarias, ya que las consecuencias ya se pagaron con una baja en valor de los activos durante el 2023, lo que se corregirá durante este año. “Hoy las altas tasas implican una oportunidad para los inversionistas, ya que pueden comprar activos inmobiliarios a valores atractivos”, agregó Saval.
Francisco Saval Taulis, consultor del área de asesoría financiera de Colliers International.
FINANCIAMIENTO RESTRICTIVO
Al respecto, el socio de Coldwell Banker Concepción, Felipe Urbina Hillerns, sostuvo que “siempre es una buena noticia para las personas que las inmobiliarias realicen mayores descuentos, pero lamentablemente no llegan a todas las personas que están buscando un inmueble, ya que aún los bancos y otras instituciones que entregan los créditos a los consumidores, han sido muy lentos para rebajar las tasas y las condiciones que exigen a quienes están adquiriendo una vivienda por primera vez”.
“Estos descuentos están favoreciendo a los inversionistas que ya tienen propiedades y mejores condiciones con los bancos”, sostuvo Urbina.
En cuanto a los segmentos industrial y retail, experimentaron alzas de alrededor de 10 puntos porcentuales en sus tasas de descuento inmobiliario, gatilladas por la contracción económica y el menor dinamismo de ventas y una corrección natural al boom del sector de los años previos, respectivamente. A estos se sumaron los segmentos: self storage con un alza de 6,42%; comercial 6,58%; oficinas 6,81%; senior housing 7,10%; desarrollo 8,11% y hoteles con 8,43%.
El country manager de Greystar en Chile, Ivars Grinbergs advirtió que “el mercado macroeconómico no es de los mejores. El crecimiento a nivel país para el 2024 va a ser más bajo de lo que se preveía, creemos que va a ser en torno al 1,5% y, cuando el país crece poco, hay menos poder adquisitivo, menos inversión, y la gente invierte mucho menos en esta clase de activos”.
Felipe Urbina Hillerns, socio de Coldwell Banker Concepción.
EL ESCENARIO LOCAL
La Región del Biobío las solicitudes de pre aprobaciones hipotecario en los bancos, cayeron 12% de lo que de acuerdo al análisis de Ivars Grinbergs, se explica porque el pie que las personas deben aportar para poder acceder ha aumentado del 5%y 10% hasta el 20%.
“Los bancos se han vuelto mucho más restrictivos y los sueldos o ingresos que piden a las personas es mucho más alto que antes, reduciendo su exposición al mercado inmobiliario en general y los plazos de los créditos también se han acortado, lo que hace que las cuotas sean muy altas y eso obviamente, impacta en la rentabilidad final del inversionista”.
Ivars Grinbergs, country manager de Greystar en Chile.
MEDIDAS REACTIVADORAS EN ESPERA
Desde la Cámara Chilena de la Construcción Concepción, su vicepresidenta, Miladi Garfe Carreño, explicó que “a pesar del último IPC existe consenso en el mercado de la convergencia de la inflación hacia el rango meta del Central; así, el regreso de la tasa de política monetaria a niveles de neutralidad no debiera verse interrumpido, lo que es especialmente relevante para nuestro sector, ya que permite a constructoras e inmobiliarias acceder a mejores condiciones de financiamiento, lo que incentivaría el lanzamiento de nuevos proyectos y repuntaría el stock de viviendas en el Gran Concepción y la región en general”, señaló.
Entre las medidas de política pública que podrían aportar mayor dinamismo al sector, la líder gremial destacó la extensión a 48 meses del Fondo de Garantía Estatal (Fogaes) para la compra de la primera vivienda como incentivo al lanzamiento de nuevos proyectos y, por otra parte, un llamado 2024 para el programa DS19. “Hemos solicitado al Ministerio de Vivienda que no genere sectorizaciones o polígonos donde el valor del suelo hace imposible el desarrollo rentable de proyectos”, afirmó.
“También sugerimos aumentar el monto de los subsidios, porque se supone que en el sector medio emergente, donde hoy se concentra el déficit habitacional, el 20% del pie debe cumplirse entre el ahorro y el subsidio y lamentablemente, eso ya no es posible”, agregó Garfe.
Miladi Garfe Carreño, vicepresidenta Cámara Chilena de la Construcción Concepción.
MEDIDAS MÁS CONCRETAS
Respecto de las medidas del gobierno, Felipe Urbina sostuvo que “lo vemos lento y en un sentido contrario a la realidad nacional, que es incentivar de una manera efectiva la compra de la primera vivienda. En el caso de las últimas medidas que han anunciado, como aquella que pretendía elevar al 90% el financiamiento del crédito hipotecario, asumiendo garantizar un 10%, no tuvo mayor repercusión en los bancos y seguimos en el 80%”.
Por otra parte, explicó que “el incentivo tributario en el cual el gobierno permite rebajar de la declaración de impuesto hasta un millón de pesos en un plazo de cinco años, tampoco ha servido para elevar la compra de viviendas. ¡Necesitamos medidas más concretas!”
Algunas de ellas, afirmó Urbina, serían “rebajar a 0% el impuesto al mutuo para la adquisición de la primera vivienda, por ejemplo. O limitar los cobros abusivos que efectúan los conservadores de bienes raíces para las inscripciones de dominio. Todo ello solo dificulta la adquisición de inmuebles”.
La vicepresidenta de la CChC Concepción, añadió que “creemos necesaria una medida extraordinaria de congelamiento de vencimientos de permisos de edificación; pues durante el año 2024 y sólo en la comuna de Concepción existen 30 proyectos de viviendas que, pese a contar con permiso de edificación, aun no inician su construcción y ventas en espera de mejores condiciones de financiamiento para empresas y personas (clientes)”.
PROYECTOS DETENIDOS Y 10 MIL EMPLEOS MENOS
“Estos proyectos”, detalló, “concentran US$750 millones y la oportunidad de generar casi 10.000 empleos directos e indirectos, pero estos permisos expiraron a mediados del presente año perdiéndose así la oportunidad de generar una rápida reactivación sectorial”.
“Veo muy difícil volver a tasas cercanas a UF +2% que se vieron en 2017, 2018, con un financiamiento del 90% y con plazos de hasta 30 años”, sostuvo Urbina. “Mientras esto no cambie las personas van a seguir arrendando, ya que el costo del crédito es alto y existe una casi nula capacidad de ahorro, por el alto costo de la vida en nuestra región y el país”.
Finalmente, el socio de Coldwell Banker Concepción, agregó que “las medidas que podrían impulsarse en la región serían las mismas que a nivel país: rebajar el impuesto al mutuo a la primera vivienda; limitar los cobros abusivos de algunos conservadores o bien crear un registro real de los inmuebles a cargo de una entidad como el Registro Civil con los automóviles. Esto funciona en países como Estados Unidos, Alemania y muchos más”, cerró.
