Un estudio realizado por la consultora Colliers detalla lo deprimido que se encuentra el sector de la construcción en el país. “Los permisos de edificación continúan con una persistente baja que ya completa 6 años. Al comparar el comportamiento de los permisos actuales, vemos que han bajado 48% a nivel nacional, en relación al promedio de 2018 -2019, y un 4% en relación al año 2023”, señala el documento.
Otro aspecto que destaca la consultora es cómo ha cambiado la tendencia entre construcción de casas y departamentos. “La caída de permisos de casas es de 32%, bastante inferior a la caída de departamentos, que ha sido de 57%. Con esto vemos cómo se revierte una tendencia de los dos decenios anteriores de continuo incremento de la construcción de departamentos”.
El impacto de los planes reguladores
De acuerdo con Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers las continuas revisiones de los Planes Reguladores Comunales PRC han tendido a restringir o desmotivar la construcción en altura.
“Al asumir una normativa más restrictiva, reduciendo la densidad y altura, los nuevos desarrollos muchas veces se hacen inviables para las inmobiliarias y constructoras, puesto que tras desembolsar los altos valores por los terrenos y materiales de construcción -al verse obligados a construir menos unidades de departamentos- no logran obtener ganancias. Estas mayores restricciones lamentablemente se están haciendo sin una visión general”, precisa.
El ejecutivo señala que “se están ignorando los profundos cambios demográficos que está viviendo el país y el mundo. El retardo y la disminución del matrimonio, la postergación de los hijos, el incremento de los divorcios, la incorporación de la mujer al trabajo y la mayor expectativa de vida ha cambiado sustancialmente los requerimientos de vivienda. Hoy las viviendas más demandas por las personas son departamentos de bajo metraje, en sectores bien conectados y con acceso al Metro”, detalla.
Agrega que “los planes reguladores están impidiendo que se construyan las viviendas por las que existe real demanda, y están incentivando la construcción de departamentos de mayor metraje en edificios de baja altura. Un contrasentido de la planificación urbana es limitar o inhibir el desarrollo de viviendas en los sectores de mayor inversión en infraestructura de transporte. Las gigantescas inversiones en Metro desaprovechan el potencial para generar viviendas en consonancia con el cambio sociológico que está cambiando nuestra sociedad”.
Congelamiento del uso del suelo
Otro aspecto destacable según el estudio es cómo la Región Metropolitana (RM) está disminuyendo su participación frente a otras regiones. “La disminución de permisos de edificación (PE) para la RM es de -63%, mientras que las regiones sólo disminuyeron -37%. “Esta evolución, de aparente menor concentración en la RM, está en contradicción con el mayor déficit habitacional en la RM. Es una expresión más del efecto no deseado de la modificación de los PRC y de la inconsistencia de las políticas públicas”, explica Gleisner.
“En la RM los PE disminuyen un -63% en relación con el bienio 2018-2019 y un -9% con relación al año 2024. Los PE de casas disminuyen un -45% y aumenta un 4% en relación a los mismos períodos. Así los departamentos en la capital acusan la mayor disminución, -69% y -13% en los períodos mencionados. Un elemento relevante para esta evolución es la falta de suelo. La normativa PRMS100 tiene prácticamente congeladas 100.000 has de suelo urbano por una regulación llena de buenas intenciones, pero incumplible en la práctica, como lo demuestran las escasas viviendas que se han construido siguiendo esa normativa. La distancia y la conectividad insuficiente es otro elemento que conspira contra el desarrollo de núcleos urbanos dotados adecuadamente de servicios y oportunidades laborales”, detalla el análisis.
Desglose por regiones
Las regiones de mayor participación en PE son Valparaíso, O’Higgins, Maule, Biobío y Los Lagos. “La suma de estas regiones representa el 40% de los PE. No obstante, en total en estas regiones los PE retrocedieron 41% en comparación al bienio 2018-2019 y tienen un avance de 1% en relación al año pasado. Las regiones de O´Higgins y Los Lagos aumentaron su participación. Las Regiones de Valparaíso, El Maule y Biobío tuvieron disminuciones cercanas al 50% en relación al bienio mencionado y todas ellas, -salvo El Maule- tuvieron crecimientos sobre el 10% en relación al año anterior.
Las cinco regiones de mayor volumen, tienen en PE de casas un crecimiento del 13% en relación al año anterior y una disminución del -41% en relación al bienio. O´Higgins y Los Lagos tienen el mayor crecimiento en relación al año anterior con 44% y 13%. La mayor disminución es de El Maule con -30% en relación al año anterior.
Las 10 ciudades más relevantes en PE son Iquique, Alto Hospicio, Antofagasta, Copiapó, Chillán, Concepción, San Pedro de la Paz, Puerto Montt, Frutillar y Osorno. Cada una con entre 800 y 2,500 PE el año 2024. En conjunto tienen un crecimiento de 36% frente a una caída -4% del conjunto general en comparación al año anterior y una caída de -14% frente a una caída de -48% del conjunto en relación al bienio. Las ciudades de Iquique, Copiapó y Concepción muestran el mayor crecimiento en relación al año anterior, todos con crecimiento sobre el 140%. Las ciudades de Alto Hospicio, Copiapó y Frutillar muestran el mayor crecimiento en relación al bienio 2018-2019 con tasas cercanas al 200% y más.
Casas y departamentos
Las diez ciudades que tienen mayor participación en los PE de casas son: Coquimbo, Rengo, Requínoa, Linares, San Javier, Chillán, San Pedro de la Paz, Puerto Montt, Frutillar y Coyhaique. En conjunto representan el 18% de los PE de casas con un promedio de 700 unidades cada una. En conjunto representan un crecimiento de 9% en relación al año pasado, frente a una caída de -4% del total de país. Y representa una caída de -13% en relación al bienio 2018-2019, frente a una caída total de -39%.
En cuanto los departamentos, las 10 comunas que tienen mayor participación en los PE, sin considerar la RM, son Arica, Alto Hospicio, Antofagasta, Copiapó, Valparaíso Rancagua, Chillán, San Pedro de la Paz y Osorno. En conjunto representan el 29% de los PE. El conjunto tiene un crecimiento del 24% en relación al año anterior y un 8% en relación al promedio 2018 – 2019, frente a una caída a nivel país de 54%, excluyendo la RM.
