Experto explica por qué se producen distintas tendencias en los valores de arriendo y ventas de departamentos y casas en un mismo momento de la economía general y proyecta su evolución para los próximos meses.
De acuerdo al estudio entregado este lunes por la Cámara Chilena de la Construcción de Concepción, durante el último año informado (2022) se vendieron en el Gran Concepción, 4.373 casas, de las cuales 55% corresponde a viviendas usadas; mientras que en el caso de los departamentos, casi el 75% de los transados durante ese mismo periodo son nuevos.
Esto se complementa con los resultados del análisis realizado por la inmobiliaria RE/MAX en cuanto a los precios de los distintos tipos de vivienda que indicó que las casas usadas alcanzaron su precio más bajo en un año ($197.510.321), mientras que los departamentos usados alcanzaron su precio récord histórico promedio ($189.703.257).
Biobío: Caso paradigmático
En este sentido, Reinaldo Gleisner Eversmann, ingeniero civil con amplia experiencia en el ámbito académico e inmobiliario, sostuvo que «la economía de la Región del Biobío marcará la pauta de la evolución de precios y cánones de arriendo (del país)”.
El también actual vicepresidente de la filial de Colliers en Chile, detalló que “sólo si el desempeño económico de la región fuera sensiblemente diferente, el mercado inmobiliario acusaría el impacto, para bien o para mal”.
El experto llama a no dejarse alarmar por las fluctuaciones de estos costos. “Los arriendos se deben considerar como un precio más en una economía libre, que fluctúa según oferta y demanda, según capacidad adquisitiva de las personas” y vaticina que “las expectativas actuales de la evolución de los créditos hipotecarios es a la estabilidad, lo cual hace proyectar un mercado de viviendas también estable, en el nivel muy bajo que se encuentra en la actualidad”.
Reinaldo Gleisner Eversmann, ingeniero civil con amplia experiencia en el ámbito académico e inmobiliario
¿Por qué se producen estas tendencias contrarias en los precios de casas y departamentos?
Es importante destacar, que la metodología refleja transacciones reales, pero obviamente de viviendas diferentes. El mercado de departamentos es un mercado de muchas más transacciones, seguramente cercano al 80% de las transacciones, frente a las transacciones de las casas.
¿Qué factores podrían estar influyendo en cada caso?
Los departamentos son muy similares en superficie, son productos muy comparables. Muchas transacciones de productos similares, claramente es muy representativo. Aun así, se marcan diferencias claras por comunas. El alza de precios de arriendo, + 9% en UF, en Las Condes probablemente esté influido por una variación importante en los tipos de departamentos, con mayor participación de departamentos de mayor dimensión. La tendencia reflejada en Santiago y Ñuñoa, comunas de un mercado muy profundo y bastante homogéneo, marcan una tendencia a la baja de 8% a 10% en términos de UF. En los datos se refleja con claridad que los mercados aun cuando son bastante homogéneos, tienen comportamiento claramente diferenciado en los diferentes segmentos.
Por su parte, las casas son muy disímiles de una comuna a otra, el valor de las casas va a estar muy afectado si en la muestra se consideran más o menos casas de alto valor unitario. Una sola casa puede costar entre 1.000 y 1.500 millones de pesos, eso obviamente altera el promedio y no permite concluir sin analizar el detalle de las transacciones. Con seguridad estamos analizando pocas transacciones de productos que pueden ser muy diferentes, lo que hace menos representativo y más alejado de marcar tendencia.
¿Se esperaría que ambas tendencias se mantengan en lo que queda del año o podría haber cambios? ¿de qué dependería?
Por ahora, nuestra expectativa es estabilidad de los cánones de arriendo expresado en UF, es decir, que los cánones irán siguiendo la inflación. No esperamos incrementos globales, sin perjuicio que segmentos específicos pudieran tener un comportamiento diferente. Una economía apretada con un mercado laboral muy estático no permite esperar incrementos sensibles.
