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CChC Concepción no descarta que se repitan estas situaciones, mientras abogados aconsejan a quienes estén comprando una vivienda en blanco o en verde y abordan alcances frente a una eventual insolvencia de una constructora.
Tras confirmarse que la constructora Claro, Vicuña, Valenzuela (CVV) cayera en insolvencia financiera, ésta informó que paralizaría más de 30 obras en Chile y despediría a 2.500 personas, esto ante el alza de costos que se vieron imposibilitados de solventar como empresa. Los pasivos de la compañía superaron los US$60 millones y su situación generó nuevas alertas tanto en el gremio y espectro político, ya que mantenía vigentes contratos con el Estado ligados a proyectos de infraestructura pública a lo largo de Chile. En Biobío destaca el puente Bicentenario y el eje Colón de Talcahuano.
Trade-News.cl conversó con el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción Concepción, Bernardo Suazo, acerca de este caso y los precedentes que marca hacia futuro para el sector.
“Como Cámara advertimos esto hace meses. En un escenario en que los materiales básicos de construcción han subido un 30% promedio, tres veces el IPC, y tomando en cuenta que empresas que están con contratos en pesos no reajustables, era evidente que esto iba a pasar. Lo dijimos a autoridades y parlamentarios, incluso a nivel nacional quisimos viabilizar una ley corta, de manera de poder encontrar una fórmula de reajuste de estos contratos en forma justa. No es que se esté regalando dinero, sino reajustar de acuerdo a la realidad que se vive. No se hizo a tiempo, y ahora el Ministerio de Obras Públicas implementó un polinomio para las nuevas licitaciones, pero no se hizo retroactivamente, y fue lo que afectó a Claro Vicuña Valenzuela. Espero que llegue pronto la solución para no volver casos similares. Acá no es culpa del Gobierno ni de las constructoras, es el escenario financiero y económico que vive el mundo y quizás en mayor medida acá en Chile”.
Sobre qué se está haciendo a nivel de Cámara, Suazo dijo que están en un trabajo permanente de acompañamiento a sus socios, y viendo qué empresas podrían estar en una situación compleja en lo financiero, para tratar de deshacer los nudos que existan en el aparato público.
-¿Es la alta inflación la gran causa?
-Es parte del problema al triplicar el costo de los materiales, pero hubo otros factores que detonaron este escenario, como la escasez de mano de obra de la mano del estallido social y posterior pandemia. Y tercero, es la burocracia estatal. Sé que este Gobierno ha hecho esfuerzos para ir destrabando ese tipo de tramitaciones. Por ejemplo, el pago a 30 días una vez pasada la factura. Pero el problema es que en muchos casos los entes estatales no permiten que se pase la factura mientras esté todo el sistema tramitado, y en eso pueden pasar meses, y lo que se da hoy es que muchas empresas no tienen las espaldas financieras suficientes para poder soportar meses sin un estado de pago cancelado.
-¿Hay más empresas en Biobío que pudieran caer en insolvencia por este escenario?
-En general no hay información, pero creo que existe la posibilidad de que varias empresas estén pasando por etapas complejas, que imagino solucionarán con lo ofrecido por el MOP. Nosotros estamos en una situación más proactiva que reactiva, en el sentido de cooperar lo más posible como Cámara, para ser aporte a la solución y poder lograr una reactivación, una reconstrucción del sistema, para poder dar respuesta no sólo a nuestros socios, sino también a la ciudadanía, porque esto gatilla el otro fenómeno de encarecimiento de viviendas, donde la banca también tiene responsabilidad en eso, ya que está restringiendo el acceso al crédito.
¿Qué pasa con los contratos o promesas de compraventa en caso de quiebra?
Ante casos como el de CVV, son los acreedores los directos afectados, y también quienes hayan hecho esfuerzos para adquirir una vivienda.
El abogado especialista en derecho Concursal, Guillermo Troncoso Vidal, explicó que en estricto rigor las personas que se ven afectadas son aquellas que han celebrado una promesa de compraventa con la constructora o inmobiliaria respectivas, las cuales verán complicada su opción de adquirir el inmueble deseado.
“Complicada en el sentido que quedará supeditas a la circunstancia que el liquidador Concursal de continuidad efectiva de las actividades económicas del deudor. En el evento que se dé podrán ver materializada la compraventa y en caso contrario verán truncado su derecho de adquirir la vivienda, en el caso que, por ejemplo, la obra no esté avanzada al nivel de que sólo reste efectuar la entrega o esperar a la recepción de obra respectiva”.
Respecto al pie entregado, el llamado es a la calma, dijo, toda vez que existen pólizas de seguro que prevén la situación de una eventual liquidación Concursal, las cuales vienen a garantizar la “recuperación” de los dineros entregados a cuenta de esa compraventa que se podría ver truncado. Vale decir, el consumidor final debería estar resguardado por estas pólizas.
“La única forma de que el futuro adquirente se vea resguardado de que esto no ocurra es efectuar previamente un estudio de la situación financiera del vendedor, lo cual en la práctica es casi imposible, por cuanto, las inmobiliarias no otorgan esa información por ser confidencial. De todos modos, en la práctica es imposible resguardarse, toda vez que, incluso las grandes constructoras o inmobiliarias, por más años de trayectoria que tengan, no están exentas de la crisis que actualmente sufre el rubro”, estimó el abogado Guillermo Troncoso.
Los casos de compras en blanco o verde
Y ¿qué pasa en el caso de las compras en blanco o en verde si una empresa se declara en insolvencia?
El abogado y socio de CBC Abogados, Rodrigo Cabrera, explicó que actualmente, el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcción, obliga a las empresas del rubro inmobiliario a caucionar, mediante una póliza de seguro o boleta bancaria, las sumas de dinero que les sean anticipadas con ocasión de un contrato de promesa de compraventa respecto de un bien que aún no tenga recepción definitiva, como ocurre en el caso de las propiedades prometidas en verde o en blanco.
Dicho esto, en la eventualidad de que una empresa inmobiliaria caiga en insolvencia y sea declarada en Liquidación, el promitente comprador podrá hacer efectiva la caución otorgada a fin de recuperar, al menos nominalmente, el valor que anticipó por la propiedad.
“Sin perjuicio de lo anterior, aun cuando por medio de este instrumento sea eventualmente posible recuperar el pie que se haya pagado, se debe considerar la eventual pérdida patrimonial que se genera como consecuencia de la desvalorización del dinero, o lo eventuales costos en que se deba incurrir en asesoría, ya sea por desconocimiento de estos instrumentos, o la negativa de la aseguradora, entre otros”.
Cabrera dijo que es importante que el cliente tome conciencia de sus derechos, y exija las cauciones establecidas en la ley para este tipo de situaciones. Asimismo, añadió, resulta conveniente asesorarse correctamente al momento de firmar la promesa de compraventa, procurando revisar con detención la póliza asociada al contrato o las condiciones particulares de la boleta de garantía, según sea el caso.
“Ante el escenario económico actual resulta especialmente importante la reputación de la empresa con la cual uno va a contratar a efectos de poder evaluar correctamente los riesgos financieros asociados a operaciones de este tipo”, aconsejó.
